מדריך קרנות פרייבט אקוויטי: למי מתאימה השקעה בקרן השקעות בנדל"ן?
25.04.21
קרנות השקעה פרייבט אקוויטי (Private Equity) מנוהלות על ידי אנשי מקצוע, ומאפשרות השקעה באמצעות קרן נדל"ן לטווח הארוך תוך שימוש באסטרטגיית פיזור השקעות
אחת מהדרכים הפופולריות בעולם להשקעות אלטרנטיביות היא השקעה באמצעות קרנות פרייבט אקוויטי – קרנות השקעה פרטיות, שאינן נסחרות בבורסה, ומתמחות בהשקעה באפיקים אלטרנטיביים. במקום במניות ובאג"ח, קרנות פרייבט אקוויטי משקיעות ישירות בחברות, בפרויקטים או תחומים כמו נדל"ן גלובלי, ולטווח ארוך – כדי לקצור את פירות ההשקעה לאחר מספר שנים.
קרן השקעות נדלן מנוהלת על ידי אנשי מקצוע, שקובעים אסטרטגיית השקעות לטווח ארוך, כך שכספי ההשקעה אינם נזילים – עד למימוש ההשקעה. לרוב, נעזרים מנהלי הקרנות במינוף כחלק מאסטרטגיית ההשקעה, כדי להגדיל את התשואה ולצמצם את שיעורי המס שיוטל על המשקיעים.
קרן פרייבט אקוויטי – במה היא ייחודית?
הייחוד של קרן פרייבט אקוויטי טמון בכך שהמשקיע הוא על פי רוב שותף בעל אחריות מוגבלת, שמשקיע, כהשקעה פיננסית, הון שמסייע למנהל בעל מומחיות ומקצועיות לממן את מימוש האסטרטגיה שלו בתחום מומחיותו.
מנהל ההשקעה הוא השותף הכללי והשותפים המוגבלים מעניקים לו את שיקול הדעת לקבל החלטות לטובת ניהול ההשקעה. מודל התגמול של מנהל ההשקעה בדרך כלל נקבע באופן שהוא מרוויח רק לאחר שהמשקיעים, השותפים המוגבלים, מקבלים את כספי השקעתם, בתוספת התשואה השנתית המועדפת שנקבעה מראש (דמי הצלחה).
כלומר, אף שמנהל ההשקעה לא יכול להתחייב לתשואה כזו או אחרת, הוא מציג בפני המשקיעים תכנית עסקית, ומודל תגמול מבוסס הצלחה, שמבטיח למשקיעים שהאינטרסים שלהם ושל מנהל ההשקעה הם זהים – וכי יבחר להיכנס להשקעות בהן הוא מאמין ויעשה כל שביכולתו כדי להעלות את התשואה ככל האפשר, תוך שמירה על ביטחון ויציבות.
מכאן נובע, כי ניהול קרן נדל"ן מתאים אך ורק למנהלים בעלי ניסיון רב ויכולת הוספת-ערך, שמוכנים ורוצים להתחייב בפני משקיעיהם לתקופה ארוכה.
לרוב, כדי לתאר את הביצועים של קרן השקעות פרייבט אקוויטי משתמשים ב"עקום ה-J" (J-Curve) – גרף המתאר ירידה בשיעור מסוים, ואחריה עלייה בשיעור גבוה יותר, בדומה לאות J. בתחילת דרכה של ההשקעה, תזרים המזומנים שלילי, באופן שאינו משקף את ביצועי ההשקעה בהמשך. לאחר מכן, התזרים הופך לחיובי, והוספת הערך לנכס בזכות כישורי המנהל, משתקפים בעלייה חדה בעקום ניתן לראות בעיקר בעת מימוש ההשקעה – שמובילה לנקודה הגבוהה ביותר של העקום.
המשמעות עבור המשקיעים היא שהם אמנם מקצים כספים לקרן פרייבט אקוויטי כבר מתחילת הפעילות שלה, אך רק בשנה השלישית או הרביעית הם רואים תזרים מזומנים חיובי – שמגיע לשיאו בעת מימוש הנכס. בנכסים מניבים, תחולקנה חלוקות שוטפות בהתאם לתזרים המזומנים הפנוי, לאחר השקעות ההון בהשבחת הנכס.
כדי ליהנות מתזרים חיובי בכל עת, משקיעים מיומנים וגופים מוסדיים מחזיקים בהשקעות מ"בציר" שונה, מבחינת תזמון, וכך יוצרים פורטפוליו של השקעות בשלבים שונים של התפתחות. בדרך זו הם יוצרים תיק השקעות מפוזר ואפקטיבי (זאת לצד פיזור נוסף בין סוגי ההשקעות). לעומת זאת, משקיעים וגופים מוסדיים אשר רק עתה נכנסים לתחום, יתקשו בשלב ראשוני להציג תשואות חיוביות מאפיק השקעה זה.
איך שומרים על פיזור אופטימלי בקרן השקעות?
בעקבות המשבר הפיננסי העולמי של 2008, ועם ניסיון של מאות השקעות באמתחתה, פרופימקס דוגלת באסטרטגיה של פיזור מגוון ככל האפשר של כספי המשקיעים, במטרה להגן עליהם באמצעות משפחת קרנות הפרייבט אקוויטי Profimex CircleOne. הפיזור הוא פיזור-על ובכל היבט אפשרי של התיק: בין מדינות שונות, מנהלים, אסטרטגיות וסקטורים שונים.
פרופימקס משרתת משקיעים פרטיים עתירי הון ומשקיעים מוסדיים ממגזרים שונים, ומתמחה זה 22 שנה בהשקעות בנדל”ן ובאנרגיה מתחדשת בחו”ל. סדרת קרנות הבית של פרופימקס, שמשקיעה תוך הקפדה על פיזור לפי פרמטרים שונים, נולדה בעקבות המשבר של 2008 – והיא תולדה של האסטרטגיה שאימצה החברה לגידור הסיכונים, בהשראת כלכלנים מובילים, כמו הארי מרקוביץ, שפיתח את תורת בחירת תיק ההשקעות האופטימלי – החזית היעילה.
בקרן החמישית באה לידי ביטוי אסטרטגיית הפיזור של פרופימקס – כאשר 80% מהעסקאות הראשונות הן בארה”ב, והשאר באירופה, תוך העדפה לאזורים המציגים צמיחה בשיעורים גבוהים, רמת תעסוקה גבוהה ונתונים דמוגרפיים איתנים.
בין הסקטורים בהם משקיעה הקרן ניתן למצוא, למשל, את זה של שטחי הלוגיסטיקה – סקטור שמציב חסמי כניסה גבוהים, אך גדל בהתמדה ומניב תשואה נאה. הודות לניסיון הרב של פרופימקס, גם סקטור זה מיוצג בקרן, לצד מתחמי מולטיפמילי ודיור להשקעה בערים אמריקאיות הנהנות מגידול יציב באוכלוסייתן ומשיעור תעסוקה גבוה. השקעות אלו מבוצעות יחד עם שותפים מקומיים, עתירי נסיון ובעלי היסטוריית ביצועים מרשימה, שרבים מהם עובדים עם פרופימקס כבר לא מעט שנים, בהשקעות מוצלחות רבות.
כמו כן, משקיעה הקרן באופן סלקטיבי בתחום המשרדים, תוך דגש על תזרים מזומנים חזק; וכן בהיקף קטן יותר, בתחומי האנרגיה הנקייה והמתחדשת, שצפויים ליהנות מעלייה בביקוש בשנים הקרובות, בין היתר לאור מהפכת האנרגיה הירוקה באירופה.
השקעה שמרנית ותחזית ריאלית
משפחת קרנות הפרייבט אקוויטי Profimex CircleOne מאפשרת למשקיעים פרטיים לקבל פיזור רחב שעד כה היה מנת חלקם של משקיעים מוסדיים או משקיעים פרטיים בעלי משאבים בלתי מוגבלים.
אלו נהנים מאסטרטגיית פיזור לצד השקעה שמרנית והקפדה על תחזית תשואות ריאלית ביחס לשוק, בליווי של חברה מובילה בעלת נסיון עשיר – לרבות בתקופת המשבר הפיננסי העולמי – והיסטוריית ביצועים מרשימה.
לחצו כאן לקבל פרטים על קרן CircleOne V של פרופימקס >>
שאלות נוספות
בניגוד למוצרי שוק ההון, שנסחרים באופן ציבורי, השקעה מסוג זה היא השקעת הון פרטי באפיקים אלטרנטיביים לשוק ההון. מסורתית המונח מתייחס בעיקר להשקעת הון בחברות, אך הוא מגדיר גם השקעות אלטרנטיביות אחרות כגון השקעות נדל"ן, – כמו למשל השקעה ישירה בחברות, בנדל"ן גלובלי, בפרויקטים של תשתיות ועוד.
קרנות פרייבט אקוויטי בנויות באופן שבו המשקיעים הם שותפים שמזרימים הון להשקעה ונושאים באחריות מוגבלת (LP), בעוד מנהל ההשקעה – שבדרך כלל משקיע אף הוא – הוא השותף הכללי (GP) והוא נושא באחריות ומקבל את ההחלטות, כיוון שהוא בעל הידע, הניסיון והנוכחות המקומית שמאפשרים את ניהול ההשקעה, בהתאם לתכנית העסקית. בעזרת נסיונו ומקצועיותו יידע מנהל ההשקעה גם להתאים את ההשקעה לשוק משתנה ולחריגה מהנחות היסוד של התכנית העסקית.
לרוב, מודל התגמול בקרנות מבוסס הצלחה – המנהל המקצועי ירוויח רק לאחר שהשותפים המוגבלים יקבלו את סכום השקעתם בחזרה, בתוספת תשואה שנתית מועדפת בשיעור שנקבע מראש. רק מעליה, יהיה מנהל ההשקעה זכאי לקבל דמי הצלחה.
השקעות פרייבט אקוויטי מתמקדות ברווחי ההון מהעלאת ערך ההשקעה, ופחות בתזרים השוטף, הגם שבהשקעות מניבות, שנהנות מתזרים תפעולי שוטף, המשקיעים מקבלים גם חלוקות שוטפות. על פי רוב, הגרף שמייצג את תזרים המזומנים יוצר את צורת האות J – הזרמת הון בתחילת חיי ההשקעה, שעל פי רוב מושקע בנכס עצמו, לאחריה עליה מתונה שנובעת מחלוקות שוטפות ולבסוף עליה חדה ומהירה בסוף חיי ההשקעה, עם קבלת תקבולי ההון, לאחר מימוש התכנית העסקית והשבחת הנכס. צורת ה-J משתנה בין השקעות, כפונקציה של סוג ההשקעה, מספר הנכסים (נכס יחיד, פורטפוליו, קרן), משך ההשקעה והאסטרטגיה שלה.
משפחת קרנות הבית של פרופימקס מספקת ליחידים עתירי הון הזדמנות ליהנות מפיזור-על וגיוון השקעות מירבי בין השקעות שעברו בדיקות וסינונים במספר רמות – הדרך המיטבית לגידור סיכונים. הפיזור הוא בין סקטורים, אסטרטגיות, מדינות ומנהלי השקעה.
בהתאם לאסטרטגיית הפיזור של הקרן, כ-80% מההשקעות שבוצעו בקרן עד כה הן בנכסים בארה"ב, והיתר במערב אירופה. נכסי קרן הנדל"ן מפוזרים בין סקטורים כגון נכסי לוגיסטיקה, מקבצי דיור להשכרה (מולטיפמילי), משרדים ועוד וכן אנרגיה נקייה ומתחדשת.
השקעות פרייבט אקוויטי מתאימות ליחידים עתירי הון, חברות ומשקיעים מוסדיים. הסכום המינימלי להשקעה הוא בדרך כלל גבוה יחסית, ויש לוותר על נזילות לתקופה מסוימת, ובתמורה לכך אנו מצפים לקבל פרמייה – פרמיית אי הנזילות. אי הנזילות נועדה לאפשר למנהל המקצועי משאבים על מנת למקסם את האסטרטגיה שלו. השקעה מסוג זה לעולם תהיה השקעה של כספים עודפים שהמשקיע יודע שלא יזדקק להם בשנים הקרובות.