המשקיעים המוסדיים עוברים למשרדים בשווקים המשניים
5.5.19
מחירי המשרדים בשווקים הראשיים מטפסים – ודוחפים את משקיעי הנדל"ן לחיפוש הזדמנויות מעניינות יותר מחוץ למרכזי הערים
בחודשים האחרונים בולטת ברחבי העולם מגמה במסגרתה משקיעים מוסדיים פונים להשקעות נדל"ן בערים בשווקים המשניים. הסיבה נעוצה בכך שהמחירים הגבוהים של נכסי המשרדים בערים המרכזיות לא מאפשרים תשואה גבוהה. מחוץ למרכז, בערים קטנות ובפריפריה, נמצאות הזדמנויות השקעה מעניינות במחירים סבירים – כמו למשל משרדים.
האטרקטיביות של המשרדים בשווקים המשניים ברורה עוד יותר כאשר בוחנים את המספרים. לפי נתוני חברת הייעוץ קוסטאר, המחיר הממוצע לרגל רבועה בשוק המשני בארה"ב הוא 222 דולר (בהשוואה ל-150 דולר לפני חמש שנים), כמחצית מהמחיר הממוצע בשווקים הראשיים – 439 דולר.
תמונה דומה עולה גם בבדיקת שכר הדירה המבוקש – פחות מ-30 דולר בממוצע לרגל רבועה במשרדים בשווקים המשניים, לעומת 46 דולר בשווקים הראשיים, שיא של יותר מעשר שנים, לאחר עלייה של 18.3% בחמש השנים האחרונות.
על פי דו"ח של חברת הנדל"ן מרקוס אנד מיליצ'אפ, "קיצור של משך הנסיעה למשרד, ועבודה במשרד חדשני ומעוצב מושכים יותר ויותר תושבים מהפרברים. בני דור המילניום העוברים מהעיר לכפר ככל שהם מתבגרים, מעדיפים לעבוד במקומות מסוג זה".
לפי הדו"ח של החברה, הצמיחה החזקה בשווקים הראשיים מתרחבת אל השווקים המשניים, ומביאה עימה השקעות גדולות יותר בחידוש עירוני גם בעיירות ובמרכזי עסקים מרוחקים יותר – מה שמעודד את העסקים להגר אליהם.
המרדף אחרי התשואה
בערים המרכזיות בעולם, התשואה על השקעה בנדל"ן נמצאת במגמת ירידה, בגלל הזרימה הגדולה של כסף לענף. המשקיעים המוסדיים רוצים דריסת רגל במיקומים הטובים ביותר, ומוכנים לשם כך לקבל תשואה של 6% בלבד; אך המשקיעים שרוצים תשואה טובה יותר, מחפשים אותה בחוץ", מסביר אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס המתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל זה 22 שנה.
"גם אנחנו נמנים על המשקיעים שיוצאים לחפש הזדמנויות מעניינות יותר, ולא רק מתחת לפנס ברחוב הכי מרכזי. בערים פריפריאליות מצאנו לא מעט נכסים שנהנים אף הם מיתרונות רבים, וגם מספקים לנו תשואה טובה.
"חשוב לציין שאנחנו לא מחפשים בנייני ענק בעיצוב של אדריכלים מפורסמים, כאלה שכותבים עליהם בעיתון, אלא בניינים טובים, שייתנו לנו את התשואה שאנחנו רוצים עבור המשקיעים שלנו. מאחר שאנחנו מרוויחים רק אחרי שהמשקיעים קיבלו חזרה את כספם וכן את התשואה שנכתבה בתוכנית העסקית שלנו – אנחנו מקפידים לבחור רק בנכסים עם פוטנציאל גבוה במיוחד".
לחפש את הדיירים היציבים
מהו הערך המוסף שיכולים לספק משרדים בשווקים המשניים? לדברי רוזנהיים, ערך זה יכול להגיע בכמה דרכים – למשל, שוכרים חזקים ויציבים, או מיקום המשרד במרכז של תעשייה מסוימת, בין אם מדובר בהייטק, פיננסים או רפואה. בנוסף, מתמקדות ההשקעות הללו באזורים בעלי שיעור תעסוקה גבוה.
כך למשל, החליטה פרופימקס להשקיע יחד עם שותף מקומי בפארק משרדים בסאנדרלנד, אנגליה – בעיקר מאחר שהשוכר הוא בנק ברקליס. "הבנק השקיע למעלה ממיליון ליש"ט במתקן גיבוי לבניין, למקרה של הפסקת חשמל – כי המערכות שלו חייבות להמשיך לתפקד כל הזמן", אומר רוזנהיים. "בנק ברקליס הוא דייר רציני, שמתכנן להישאר בנכס לאורך זמן, תוך חידוש חוזה השכירות לאחר שהחוזה הנוכחי יסתיים. לאור האמון שלנו בהשקעה זו, החלק שלנו בהשקעה היה 90%".
גם באברדין, עיירה קטנה במיסיסיפי, ארה"ב, איתרה פרופימקס בניין להשקעה עם דייר יציב במיוחד – בית המשפט, עם דירוג של טריפל A. לדברי רוזנהיים, "השתלם לנו לקחת את הסיכון שהחוזה לא יחודש, ואכן הנכס נמכר ברווח פנומנלי למשקיעים אחרים שהאמינו גם הם כי הדייר ימשיך את החוזה לאחר פקיעתו".
ברבעון הראשון של 2019 הספיקה פרופימקס להשקיע בשתי עסקאות של בנייני משרדים בשוק המשני בארה"ב, המדורגים Class A. בעסקה הראשונה, נרכש בניין משרדים בפלימות', מינסוטה, תמורת 61 מיליון דולר. הבניין, המשתרע על 360 אלף רגל מרובעת, הוא בעל תעודת Gold Lead.
העסקה השנייה, בשווי של 53 מיליון דולר, היתה של בניין משרדים בסנט לואיס, מיזורי. בעסקה זו השקיעה פרופימקס 8.7 מיליון דולר, מתוך השקעת הון כוללת של 18 מיליון דולר. "ההשקעה הזו היתה מעניינת במיוחד, מאחר שאחד מתוך ארבעת הדיירים בנכס מחזיק ב-53% מהשטח שלו, ומחכה שיתפנו משרדים נוספים כדי לשכור גם אותם", מסביר רוזנהיים.
"מסיבה זו, וגם מאחר שמדובר בחברה המשרתת את כל ארה"ב מסניף זה, העריכה ועדת ההשקעות שלנו שהדייר יחדש את חוזה השכירות".
מודל התגמול: קודם המשקיע, רק אחר כך החברה
ההשקעות שבוצעו ברבעון האחרון בארה"ב מצטרפות לכלל ההשקעות החברה, שבכולן משקיעים גם לפחות ארבעה מחברי ועדת ההשקעות – בהתאם למדיניות החברה. כאמור, לפי מודל הפעילות, ראשית כל המשקיעים מקבלים חזרה את כספי השקעתם, וכן את התשואה השנתית המועדפת שנקבעה בתוכנית העסקית; ורק לאחר מכן, מתחילה פרופימקס עצמה ליהנות מהרווחים.
"לעולם לא נבטיח למשקיעים שלנו תשואה בגובה מסוים, אנחנו מבטיחים רק את מה שאנחנו יכולים לעמוד בו", מסכם רוזנהיים. "חשוב גם לציין שאנו מספקים את שירותינו ללקוחות כשירים.
"ההתחייבות שלנו היא כפולה – אנו שומרים על שקיפות מלאה בפני הלקוחות, וגם מספקים להם גישה להזדמנויות השקעה ייחודיות, שלרוב אינן זמינות למשקיעים בישראל. להערכתנו, כאשר שוק המשרדים הראשי רותח וההיצע יורד – זה הזמן להעביר את מרכז הכובד לאפיקים אחרים, כמו משרדים בשווקים המשניים".