השקעות נדלן בחו"ל – המדריך המלא
מהם הסיכונים ואיך אפשר להיערך אליהם
25.12.19
כמו בכל השקעה, גם כשמשקיעים בנדל"ן בחו"ל, חשוב להכיר מראש את הסיכונים הצפויים ברמות השונות – בין אם מדובר בניגוד אינטרסים אפשרי בין השותפים, או בתנאים גיאופוליטיים במדינת היעד של ההשקעה. ידע מוקדם יסייע לנו לצמצם את הנזק האפשרי.
בבואנו לקבל החלטה לגבי השקעת נדל"ן בחו"ל עלינו לבחון אותה על פי כל הסטנדרטים בניהול סיכונים. כמו בכל השקעה בנדל"ן, גם כאן ישנם סיכונים ידועים ומחושבים, שניתן לשקללם בתהליך קבלת ההחלטות, אך גם סיכונים שמהם לא ניתן להימנע, כגון סיכוני שוק ומשבר עולמי או מקומי.
אבל מה לגבי הסיכונים שלא ניתן להימנע מהם? חשוב ללמוד אותם מראש, להבין מתי הם עלולים להתממש ואיך אפשר לצמצם את הנזק שהם עלולים לגרום. חלקם ברמת המקרו, אחרים קשורים ספציפית לענף הנדל"ן, וישנם גם סיכונים הנובעים מפעילות החברה ושותפי ההשקעה, אם ישנם כאלה.
השקעות בנדלן בחול – סיכונים ברמת המקרו
– המצב הכלכלי במדינות בהן מבוצעות ההשקעות:
המצב הכלכלי והפוליטי במדינות עשוי להשפיע באופן מהותי על פעילות ההשקעה בנדל"ן בחו"ל, בשל שינויים ביכולת הכלכלית של האוכלוסייה, פגיעה ביכולת התשלום של דיירים, הגבלת יכולת המימוש של נכסים שונים ושינויים בשעורי ריבית במשק. מאחר שההשקעות הן ברובן לפרקי זמן ארוכים, כמעט בלתי אפשרי לאמוד את ההשפעה שעשויה להיות על שינויים אלה על תוצאות ההשקעה.
– סיכונים הנובעים משינויי תקנות ממשלתיות:
בעלות על נכס ותפעולו נתונים, באופן ישיר ובאופן עקיף, לרגולציה ארצית, אזורית ומקומית. אכיפה של תקנות וחוקים חדשים, או פרשנות מחודשת של תקנות, חוקים ורגולציות קיימות, עשויות להשפיע בצורה שלילית על ניהול ההשקעות ותפעולן. כמו כן, אכיפת תקנות וחוקים חדשים בנושאי איכות הסביבה ומאפיינים נוספים, יכולה לגרום להשפעה כלכלית שלילית על פרויקטים ועל ההשקעות עצמן.
– אסונות טבע ופגעים:
ישנם אירועים שאינם זכאים לכיסוי ביטוחי או שאינם כדאיים כלכלית לביטוח, דוגמת התקפות טרור, רעידות אדמה ואירועי טבע נוספים. למקרים אלו תהיה השפעה שלילית על ההשקעות.
– סיכוני מס:
ישנם סיכוני מס משמעותיים על כל השקעה בנדל"ן. כמו כן, חוקי המס סבוכים ונתונים לשינויים ועדכונים בכל זמן נתון. ביקורת מס על מנהלי ההשקעה עשויה לגרור הוצאות נוספות למשקיע כגון הוצאות משפטיות והוצאות למס הכנסה. הוצאות אלו יהיו מכוסות על ידי המשקיע. בנוסף, ישנם חוקי מס שונים המחושבים באופן פרטני, ולכן על כל משקיע להיוועץ עם יועץ המס שלו.
השקעות נדל"ן בחו"ל – סיכונים ענפיים
– ביקוש והיצע:
שוק הנדל"ן העולמי מושפע משינויים בביקוש ובהיצע באזורים שונים כבכל ענף. בנוסף, שינויים במצב הכלכלי הארצי והמקומי עשויים להשפיע באופן מהותי על שוק הנדל"ן באותם אזורים.
– יציבות כלכלית:
שוק הנדל"ן מושפע מתחושות יציבות או חוסר-יציבות כלכלית, אשר בעקבותיה משתנה הגישה לגבי מועד ביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל.
– שינויים בשיעורי ריבית של הלוואות:
לשינויים בתחום זה השפעה לגבי יכולת וכדאיות מינוף עסקאות, מימון מחדש להלוואות קיימות (Refinance), ועמידה בתשלומי הריבית בגין הלוואות שנתקבלו, וכן יכולת המימוש של עסקאות שנעשו, המותנית ביכולת רוכשים פוטנציאליים לקבל מימון בתנאים נוחים.
– תחרות:
ירידה אפשרית בהזדמנויות השקעה נאותות בנדל"ן מחריפה את התחרות בענף בין חברות הנדל"ן, השותפויות, הריטים וגופי השקעות נוספים המחפשים כל הזמן הזדמנויות השקעה בנדל"ן.
סיכונים ברמת החברה ושותפויות ההשקעה
– ההשקעות בשותפויות המנוהלות או קשורות לקבוצת ההשקעה:
לרוב, התחייבות ההשקעה בשותפות היא לסכומים מוגדרים, מוחלטת ולא ניתן לבטלה.
– סיכוני חשיפה למטבע:
התחייבויות ההשקעה נעשות בסכומים נקובים – בדולר, באירו או במטבע המקומי של המדינה בה מבוצעת ההשקעה, ונקבע בתחילתה. ההשקעה תיעשה במטבע הנקוב וניהול ההשקעות יעשה במטבע הנקוב או בנכסים הצמודים למטבע הנקוב.
– היעדר יכולת קבלת החלטות של המשקיעים והשותפים המוגבלים:
ייתכן שיתעוררו אי הבנות או ויכוחים בין בעלי המניות, השותפים המוגבלים ומנהלי ההשקעה. במצב כזה, תיתכן פגיעה בערך ההשקעות. השותפים ובעלי המניות לא יוכלו לכפות על מנהלי ההשקעות להפעיל מדיניות שהם חפצים ביישומה גם במידה ולדעתם האישית עדיף לנקוט במדיניות שונה.
– חוסר נזילות:
המשקיעים לא יוכלו לממש את השקעתם בכל זמן נתון. יתרה מזאת, למרות שישנן תחזיות להכנסות שוטפות ייתכן והנכס לא יניב הכנסה מספקת מעבר להוצאות שתאפשר חלוקת רווחים. גם אם הנכס מייצר הכנסה שוטפת, ייתכן שההכנסה תופנה לשרת את תשלומי ההתחייבויות הבנקאיות ולמעשה אין וודאות כי יוותרו מספיק כספים לביצוע החלוקה.
– תלות באנשי מפתח:
יכולת הניהול המוצלחת של ההשקעה תלויה בשותפים המנהלים, בגוף המנהל ובמומחים מטעם השותף המקומי. אין ודאות בכך שאותם מומחים יישארו מועסקים בחברה, או שימשיכו למלא את התחייבויותיהם בצורה הטובה ביותר עד תום תקופת ההשקעה. במקרים אלו, תיתכן השפעה שלילית על ביצועי ההשקעות.
– מעורבות של צד שלישי:
תתכן השקעה במשותף עם צד שלישי בהסכמי "Joint Venture", או עם ישויות אחרות. יש לקחת בחשבון את האפשרות שלצד השלישי יהיו, בכל נקודת זמן בחיי ההשקעה, שיקולים ו/או אינטרסים כלכליים ועסקיים שאינם עקביים עם מדיניות ההשקעה. ייתכן אף מצב, בו הצד השלישי ינקוט במדיניות הפוכה למטרות ההשקעה.
– סיכוני מדיניות גידור:
בסוג מסוים של השקעות ייתכן שיוחלט להשתמש באופציית הגידור על מנת להגן על ההשקעה מפני השפעתם השלילית של סיכוני מטבע או סיכוני שערי ריבית. שיטות אלו אומנם מפחיתות ואף מאיינות סיכונים מסוימים כגון שינויים בלתי צפויים בשערי הריבית או בשערי החליפין, אך הן יקרות יחסית ולכן עלולות להביא לפגיעה ברווחיות הסופית.
– סיכונים של הלוואות ומימון מחדש:
כאשר יש כוונה לערוך מימון מחדש לחלק מההון בהשקעה בעסקה בודדת, יש סיכון שהליך המימון מחדש לא יבוצע בהתאם לתוכנית המקורית, דבר שיביא לעליית הסיכון, עלויות נוספות והשפעה על הרווחיות הסופית. ראינו במשבר האחרון שלא ניתן היה לממן מחדש הלוואות, בנקים נכנסו לקשיים, לא חודשו הלוואות והדרך היחידה להציל את ההשקעה היה באמצעות De-leveraging.
– מינוף:
ההשקעות ממונפות באמצעות מימון על ידי חוב. מינוף יכול, מצד אחד, להניב רווחים גבוהים יותר, ומצד שני, להעלות את הסיכון להפסדים. מנהלי ההשקעה מתכננים להגדיל את האשראי שלהם ולמנף את ההשקעה על ידי שימוש בהתחייבויות ההון של השותפים המוגבלים כערבות, ולכן, המלווה יכול לדרוש את ההתחייבות מן השותף המוגבל עד למלוא סכום ההשקעה עליה התחייב.
– השקעה בנכסים בעייתיים:
בהשקעות נדל"ן בחו"ל, רמת הסיכון גבוהה יותר וישנה אי ודאות ששיעור התשואה הפנימי יעמוד בציפיות, או שיהיה החזר הון מהשקעות אלו. יתרה מכך, השקעה בנכסים במצב בעייתי או תחת פשיטת רגל עלולה לגרור הוצאות לא מתוכננות, וכך למעשה יגדל ההון המושקע מעבר לתכנון המקורי. קיימים סיכונים נוספים בהשקעות בנכסים מסוג זה.
נדלן בחול – לא את הכל ניתן לצפות מראש
ישנם אירועים שלא ניתן לצפות אותם ויכולים להשפיע על הביצועים, כמו שינויים בשערי ריבית, שינויים בתנאי השוק ובסביבה הכלכלית והקצאה שונה של משאבי ההשקעה ביחס לתוכנית העסקית. בנוסף, הסיכון גדל ככל שרמת המינוף גדלה. לכן אין ודאות שהתחזיות אכן תמומשנה וייתכן אף שהתשואה בפועל תהיה נמוכה מהתשואה הצפויה.
סיכונים נוספים שחשוב להביא בחשבון כוללים, בין היתר, אובדן נכסים שאינם מבוטחים, סיכונים של פיתוח ופיתוח מחדש, ניגוד אינטרסים בין מנהלי ההשקעה לשותפים המוגבלים בנוגע להשתתפות ברווחים וניהול השותפויות, וכן סיכונים תפעוליים, כאשר אין ודאות שתזרים המזומנים בפועל יכסה את ההוצאות השוטפות.
במילים אחרות, בהשקעה בנדל"ן בחול לא ניתן להתכונן לכל הסיכונים האפשריים, אך ניתן לצפות כי מנהל אמין בעל יושרה, המשקיע מכספו יחד עם השותפים האחרים, יעשה כל מה שניתן על מנת לנצל את סיכוני השוק האובייקטיביים כמנוף להגדלת התשואות של שותפיו בהשקעה. הסיכון החמור מכל הוא אובדן אמון בשותף המנהל, מאחר שאמון הוא בסיס הכרחי לכל שיתוף פעולה. השותף המנהל עלול למעול באמון ולנהוג בחוסר יושר, ועל כן יש לבדוק מראש מי מנהל ההשקעה, מה ניסיון העבר שלו ומה המוניטין שלו.
לסיכום, חשוב לזכור שרווחים ותשואות הולכים יד ביד עם סיכון. ככל שהביטחון גבוה יותר, הרווחיות נמוכה יותר. לכן, לפני השתתפות בכל השקעה, חשוב לשקול מראש את הסיכונים ביחס לרווחיות, ולבחון האם ההשקעה אכן מתאימה ליעד התשואה ולצרכים האישיים שלכם.