השקעות נדל"ן בחו"ל: חשיבות השותף המקומי

ההבדל בין מנהל השקעות "טוב" לבין מנהל השקעות "בינוני/גרוע"

מחקרים מראים שההבדל בין מנהל השקעות טוב לבין בינוני או אף גרוע הוא משמעותי ובעל השפעה ישירה ודרמטית על גובה התשואות למשקיעים. למשל, על פי נתוני מגזין Private Equity International, במחקר שנערך לפני מספר שנים (יש להניח שהיום ההפרשים יהיו דרמטיים יותר), מנהל גרוע הפועל בסקטור גרוע ישפיע על התשואה בשיעור של 4% -, בסקטור ממוצע בשיעור של 0% ובסקטור טוב – 4%. לעומת זאת, מנהל טוב צפוי להשיג תשואה בשיעור של 12%, בסקטור ממוצע בשיעור של 16% ובסקטור טוב – 30%. המסקנה: מנהל טוב בסקטור גרוע ישיג תוצאות טובות יותר ממנהל גרוע בסקטור טוב.

לפי מחקר שנערך מטעם חברת The Townsend Group, בקרב מאות חברות במשך חמש שנים, התגלה כי הפערים בין כישורי המנהלים עשויים להוביל להפרשי תשואות של למעלה מ-17% בשנה.

המשקיעים בנדל"ן בחו"ל – הן בקרנות נדל"ן, אגדי קרנות או בהשקעה ספציפית, באמצעות שותף מנהל (General Partner – GP) – מוגדרים כמשקיעים מוגבלים ופסיביים (Limited Partners). הם אינם לוקחים חלק בניהול, אך מוגנים בפני כל הליך משפטי ואינם נדרשים לקבל החלטות יום-יומיות. השותף המנהל המקומי דומה לנהג קטר שמוביל אחריו קרונות נוסעים. הנוסעים עולים בתחנה הראשונה ויורדים באחרונה, ולאורך כל הנסיעה שמים את מבטחם בנהג, נהנים מהנוף ומהחברה.

לכן, ההשקעה מתבצעת על בסיס אמון בשותף המנהל, על בסיס היסטוריית הביצועים שלו, ניסיונו, והחשוב מכל – תפקודו בעת משברים ועתות שפל. המשקיע הפסיבי יסתמך יותר על אמינותו, יושרו וניהולו האתי (Ethical organization) של השותף המנהל מאשר על בחינת הנכס עצמו או קרן הנכסים. יתר על כן, המוטיבציה הגבוהה של ה-GP (השותף המנהל או השותף הכללי) מהווה מנוע לכל יוזמה משותפת, כיוון שהוא ירוויח רק על בסיס הצלחה. השותף הכללי מנהל ומשביח את הנכס, מנסה למזער את הסיכונים ולמקסם את התשואות. לפי מודל התגמול, השותף המנהל קובע תכנית עסקית שעל פיה נקבעת התשואה הצפויה להתקבל באופן שוטף, התשואה הצפויה במימוש, והתשואה המועדפת שנקבעת מראש, ורק לאחר השגתה הוא יתחיל לקבל חלק מהתקבולים מהפרויקט (בדרך כלל במודל של 80% למשקיע המוגבל ו-20% למנהל). הרווח הצפוי למנהל נקבע על בסיס הצלחה בלבד, מעבר לתשואה המועדפת הצפויה, ותלוי בבחירתו את ההשקעה הנכונה, המימון המתאים, פוטנציאל השבחה או הגדלת שכר הדירה והמימוש בזמן הנכון.