כך תשקיעו בחו"ל בתום "עידן ריבית אפס"
משקיעי נדל"ן בחו"ל חייבים לכלכל את צעדיהם בהתאם לסביבת הריבית העולה העשויה להשפיע על תשואת הנכסים ■ בפרופימקס ניתחו את הקשרים בין הגורמים האלה, וגם נותנים כמה טיפים
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
מה עלול להעיב על שוק הנדל"ן האמריקאי ב-2020-2019? בסקר שערך איגוד משקיעי הנדל"ן הזרים בארה"ב (Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE, שסך השקעות הנדל"ן של כ-200 חבריו הוא כ-2 טריליון דולר ושבו פרופימקס חברה, סיכונים גיאו-פוליטיים והאי-ודאות הנלווית אליהם נבחרו במקום הראשון. כגורם השני במידת השפעתו על השוק (ירידה מהמקום הראשון בסקר מהשנה שעברה), סומנה העלאתה האפשרית של הריבית על ידי הבנק המרכזי.
למשקיע הממוצע אין בדרך כלל יכולת של ממש לצפות סיכונים גיאו-פוליטיים ולפעול על פיהם, אולם הוא בהחלט יכול וצריך לנתח את השוק בהתאם למגמות הריבית. לשם כך, ניתחה פרופימקס חמישה מרכיבים שמראים את הקשר בין סביבת ריבית עולה לשוק הנדל"ן:
1. המרווח בין התשואה בקנייה (Cap Rate) לריבית השוק, גדול מתמיד.
"ככל שהקאפ רייט המתבטא בתשואה ההתחלתית נמוך יותר, כך ערך הנכס גבוה יותר", מסביר אסף רוזנהיים, מנהל מחלקת ההשקעות בפרופימקס, המתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל למעלה מ-20 שנה ומשרתת משקיעים עתירי הון בישראל. "קאפ רייט נמוך זה טוב למוכר נכס. כיום המרווח הזה גדול יותר מבכל תקופה אחרת שלגביה נאספו נתונים, כך שגם אם הריבית תעלה, וכרגע יש סימנים לכך, יש בעצם מקום 'לספוג' את זה. הקאפ רייט לא יעלה מיד. במלים אחרות, התשואות יישארו דומות, ולא נראה עלייה מיידית במחירי נדל"ן".
2. קורלציה נמוכה בין הריבית למחירי הנדל"ן.
לפי נתוני יוני של מחלקת ניהול הנכסים של ג'יי.פי מורגן, ניתן לראות קורלציה שלילית בין איגרות חוב לבין השקעות ישירות בנדל"ן. לדברי רוזנהיים, "מדובר במתאם נמוך – דבר מצוין למשקיעים שרוצים להשיג פיזור בתיק ההשקעות".
מלון פלאזה בניו יורק. מי שנפגעו במשבר היו בעיקר בעלי המינוף
צילום: sothebyshomes
3. הריבית לטווח ארוך מושפעת באופן חלקי בלבד מהעלייה בריבית לטווח קצר.
הפדרל ריזרב (הבנק המרכזי של ארה"ב) מעלה את הריבית לטווח קצר, אבל לריבית לטווח ארוך יש את עיקר ההשפעה על מחירי הנדל"ן. לפי נתוני הבנק המרכזי ל-2017, לאורך ארבע תקופות שנבדקו (95-94, 00-99, 06-04, 17-15) הריבית לטווח ארוך הושפעה במידה זניחה מהעלאת הריבית לטווח קצר. "כשהריבית לטווח קצר עולה באחוז שלם, הריבית לטווח ארוך עולה ב-0.33% בלבד", אומר רוזנהיים. "לכן אנחנו לא מודאגים מהעלייה שאנו רואים בריבית לטווח קצר, שההשפעה שלה על מחירי הנדל"ן יכולה להתממש אחרי זמן רב".
4. יציבות כלכלית בסיסית ורציפה.
אם מסתכלים על כלכלת ארה"ב, כל עוד ההכנסות נטו מהנכס (NOI – Net Operating Income) תעלינה, ערך הנכס עולה, הקאפ רייט יורד והנדל"ן שומר על ערכו. ב-2018-2015 התוצר המקומי הגולמי (GDP) של ארה"ב נמצא במגמת עלייה, שיעור האבטלה במגמת ירידה ומדד המחירים לצרכן (CPI) במגמת עלייה. לדברי רוזנהיים, "הגידול ברווח הנקי של נדל"ן בשנים האחרונות היה במגמת עלייה, והגרף של האינפלציה מראה קו שטוח מ-2010".
5. האלמנט החמישי, ואולי החשוב ביותר, הוא בחינה היסטורית של תזרימי מזומנים רציפים בשוק הנדל"ן.
התשואה מהשקעות נדל"ן נחלקת לשניים: התשואה השוטפת מתזרימי מזומנים, ועליית הערך של הנכס. גם בתקופת המשבר הכלכלי הגלובלי, נכסי נדל"ן שמרו על תשואה שוטפת חיובית, ומי שנפגעו היו המוכרים שלא יכלו להחזיק בנכס בתקופה הקשה הזו, בדרך כלל בגלל מינוף גבוה מדי. גם מזה אפשר להימנע על ידי תכנון נכון. העובדה שהשקעות נדל"ן מספקות תשואה רציפה ועקבית תמשיך למשוך משקיעים ותשמר את רמות המחירים הגבוהות. הדבר מסביר מדוע בעצם הביקוש לנדל"ן ממשיך להיות כה גבוה. לדברי רוזנהיים, "התשואות השוטפות, כלומר ההכנסות מדמי השכירות, הן אחד הגורמים שמגדרים את הסיכונים של המשקיעים, כי כך הם מקבלים חלק מהתשואה הכוללת עוד בזמן ההשקעה".
על פי דו"ח העושר העולמי של נייט פרנק (Knight Frank) ל-2015, 32% בממוצע מתיק ההשקעות של יחידים עתירי הון מושקע בנדל"ן, וב-2016 הנתח הזה עלה ל-43%. "כלומר, אנשים מגדילים באופן עקבי את היקף השקעותיהם בנדל"ן, כך שגם אם הריביות והקאפ רייט יעלו, הנכסים ישמרו כנראה על ערכם הודות לביקוש הגובר לנדל"ן", מעריך רוזנהיים.
דונלד טראמפ ונשיא סין שי ג'ינפינג. בשונה מסיכונים גיאו-פוליטיים, את מגמות הריבית המשקיע יכול וצריך לצפות
צילום: איי פי
הדרך הנכונה להשקיע כיום
אם כך, כיצד ממשיכים להשקיע? על פי רוזנהיים, בפרופימקס נערכו לסביבת ריבית עולה באופן אסטרטגי. "מסוף 2015, אחרי שראינו גרף ריביות שטוח שנמשך זמן רב, התחלנו לראות תנודות", הוא מספר. "במקרה של ארה"ב, כמו גם בישראל, מדובר בעליית ריבית מאוד מתונה ב-2015-2010, כשברקע כלכלה יציבה".
כדי להמשיך להשקיע בסביבת ריבית עולה, בפרופימקס מתבססים על שבעה קריטריונים אסטרטגיים:
1. השקעה באזורים המאופיינים בדמוגרפיה חזקה, עם צפי לשוק שכירות עולה
2. גידור סיכוני המינוף ושמירה על רמת מינוף שמרנית ונמוכה יחסית
3. "פיזור על" בקרנות המקטין את הסיכון ומעלה את צפי התשואה
4. תשואה הנתמכת בחלקה בעלייה בתזרים המזומנים
5. שותפים בעלי גישה למקורות מימון הזוכים לאימון המוסדות הפיננסיים
6. שותפות עם מנהלים בעלי ניסיון בניהול נכסים בתקופות של מיתון ומשבר
7. התמקדות בהשקעות שמהותן הוספת ערך, לעומת השקעות Core הנשענות על ריבית עולה
"אנו מעריכים כי לפנינו תקופה טובה להשקעות נדל"ן", מסכם רוזנהיים. "התאוששות השוק העולמי יוצרת סביבה חסרת תקדים עם הזדמנויות השקעה אטרקטיביות, אולם יש לגדר סיכונים ולהשקיע בתבונה".