פיזור השקעות בנדל"ן: יצירת תשואה עודפת, הפחתת התנודתיות וניצול הזדמנויות

השקעות אלטרנטיביות ופיזור תיק ההשקעות

השקעות אלטרנטיביות מתייחסות לכל נכס שאינו מניות, אגרות חוב או מזומנים. נדל"ן, הון פרטי, תשתיות, קרנות גידור, נגזרות פיננסיות, השקעות באנרגיה ירוקה, סחורות והון סיכון הן חלק מחלופות ההשקעה המוכרות ביותר. רבים מהמשקיעים הגדולים והמתוחכמים ניצלו את היתרונות של השקעה חלופית במשך עשרות שנים. לדברי אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל בית ההשקעות פרופימקס, היתרונות בהשקעות אלטרנטיביות וגיוון תיק ההשקעות של המשקיע הם ביצירת תשואות עודפות ביחס לשוק, לצד הפחתת התנודתיות, וניצול הזדמנויות שאינן מוצעות בשווקים הציבוריים.

על פי דו"ח העושר העולמי של חברת הייעוץ נייט פרנק (Knight Frank) לשנת 2015, 32% בממוצע מתיק ההשקעות של יחידים עתירי הון מושקע בנדל"ן, כאשר 68% בממוצע מושקע במניות, עסקי הליבה של בעל ההון, אג"ח, מזומן, סחורות, קרנות הון סיכון, זהב ומתכות יקרות.

רוזנהיים מזכיר את תרומתו של הכלכלן היהודי-אמריקאי הארי מרקוביץ לעולם ההשקעות. "מרקוביץ זכה בפרס נובל לכלכלה על תאוריית 'החזית היעילה' – בניית תיק השקעות יעיל על ידי פיזור בין נכסים שאינם קורלטיביים אחד לשני", מציין רוזנהיים. "הפיזור חייב להיות לא קורלטיבי. לדוגמה, אם נקנה עשרות דירות באזור אחד יהיה פיזור במספר השקעות אך הן תהיינה קורלטיביות. כלומר, במקרה של שינוי סביבתי תהיה השפעה זהה על כל הפורטפוליו. במצב של של שינוי חיובי ההשפעה תהיה חיובית ובמקרה של שינוי שלילי תהיה השפעה שלילית. כמו כן, על הפיזור להיות בין סקטורים ואסטרטגיות השקעה ואזורים שונים, כדי להגדיל את התשואה ברמת סיכון נתונה, או להקטין את הסיכון עבור רמת תשואה נתונה".

כיצד לפזר את ההשקעות בצורה אפקטיבית?

"חשוב מאוד לפזר את ההשקעות בין סוגי נכסים שונים ולא להשקיע את כל ההון בנכסים מסוג אחד. אחד היתרונות העיקריים בהשקעה בנדל"ן הוא היכולת למקסם את התשואה באמצעות מומחיות מקומית וסקטוריאלית וניהול מקצועי ויעיל. יחד עם זאת, אין משקיע שיהיה נכון מבחינתו להשקיע את כל הונו בהשקעות נדל"ן, גם אם תיק ההשקעות הנדל"ני שלו יהיה מפוזר".

רוזנהיים מוסיף: "באופן מסורתי, נדל"ן היה חלק מהקטגוריה של ההשקעות האלטרנטיביות, אך כיום, לאור חשיבותו ומרכזיותו, הנדל"ן מהווה קטגוריה בפני עצמה. מזה למעלה מ-15 שנה, נהוג באקדמיה ובגופים המוסדיים לחלק את ההשקעות לארבעה סוגים עיקריים: מניות, אג"ח, נדל"ן ונכסים אלטרנטיביים. בתחום ההשקעות האלטרנטיביות נכללות: השקעות באנרגיה ירוקה, אמנות, זהב, קרנות גידור, הייטק ופרייבט אקוויטי".

"בבואו לפזר את תיק ההשקעות שלו, על המשקיע לנתח את צרכיו ואת מידת הנזילות הדרושה לו. גם בבסיסן של השקעות בקרנות ריט עומדים נכסי נדל"ן, אך קרנות אלו נחשבות קורלטיביות לשוק ההון, ולפיכך אינן מגשימות באופן מלא את עקרון החזית היעילה. יחד עם זאת, המשקיע נהנה מיתרון של נזילות ההשקעה בקרן ריט. נזילות זו אינה מגיעה 'בחינם'. כאן נשאלת השאלה האם השקעות בקרנות ריט נחשבות להשקעות נדל"ן או שוק ההון. בבואנו להחליט באיזו מסגרת השקעות נתייג אותם יש להתייחס לתקופת זמן – האם מדובר בהשקעות לטווח קצר או ארוך. בטווח הקצר השקעה בקרן ריט קורלטיבית לשוק ההון. באם מנהל קרן הריט יחזיק בנכסים לטווח ארוך ובסופו של דבר יממש אותם, המשקיעים עשויים ליהנות מתשואות הדומות לתשואות של השקעות בקרנות נדל"ן פרטי (Private Equity). אם כך, בטווח הקצר קרנות ריט יתוייגו כשוק ההון ובטווח הארוך יתוייגו כנדל"ן. מדוע אם כן עדיין עדיף להשקיע בקרנות הון פרטי (Private Equity)? מאחר שהשקעה בנכסים לא סחירים ולא נזילים מאפשרת תכנון נכון יותר לטווח ארוך. כמו כן, השקעה בנכסים לא נזילים צפויה לתת פרמייה על כך בצורת תשואות גבוהות יותר".

פיזור גאוגרפי, סקטוריאלי וניהולי בנדל"ן

מחקרים מראים כי פיזור אופטימלי בין השקעות מושג על ידי השקעה בכ-20 השקעות שונות. "בקרנות שלנו בדרך כלל הפיזור הוא בין 25-20 השקעות שונות שאינן קורלטיביות על מנת להשיג פיזור מובנה ואופטימלי", מסביר רוזנהיים.

אחד הסקטורים בהשקעות נדל"ן הוא סקטור המולטיפמילי (Multifamily properties) – מודל מגורים מקובל בארצות הברית – מתחם שכולל מאות יחידות דיור להשכרה, שאינן ניתנות למכירה בפני עצמן. "אנו רוכשים את המתחם כולו ומשכירים את היחידות, וכך מפיקים תשואה שוטפת", אומר רוזנהיים. "בפורטפוליו שלנו יש עשרות אלפי נכסי מולטיפמילי, אנחנו מאמינים בסקטור זה, כיוון שהוא מהווה השקעה דפנסיבית שהוכיחה את עצמה גם בעת משבר כלכלי כהשקעה עמידה בפני שינויים שנהנית מביקוש יציב".