קרנות נדל"ן - הדרך הטובה לפיזור וגידור סיכונים

בשנים האחרונות גוברת המודעות גם בקרב המשקיעים בישראל לאפשרויות ההשקעה בנדל"ן לא סחיר בחו"ל. עבור מי שמושקע ישירות בנדל"ן בארץ או בחו"ל, ובעיקר לאלו שטרם נחשפו להשקעות בנדל"ן, השקעה בנדל"ן לא סחיר בחו"ל מאפשרת פיזור ההשקעות בטריטוריות וכלכלות גדולות ויציבות ובעלות קורלציה (מתאם) נמוכה לנעשה בשוק הנדל"ן המקומי בישראל, אליו יש לנו חשיפה גדולה דרך ההשקעות המסורתיות שלנו כגון קרנות הפנסיה וקרנות הנאמנות.

השקעה בנדל"ן לא סחיר בחו"ל עשויה להניב למשקיע מספר יתרונות מובהקים. הנדל"ן הלא סחיר מספק הזדמנויות השקעה שיש להן פוטנציאל לתשואה עודפת לעומת השקעות אחרות, למשל תשואות אגרות חוב, ובנוסף לכך הוא נהנה מקורלציה נמוכה להשקעות אחרות. נכס הבסיס של ההשקעה, במקרים רבים, הוא נכס נדל"ן מניב, והתשואה המתקבלת מנדל"ן מניב לא סחיר גבוהה בדרך כלל מתשואת ההשקעה בקרנות נדל"ן סחירות או באג"ח סחיר (כשההשוואה היא לתקופה דומה וברמת סיכון דומה). זאת, כשבמקרים רבים  הגורמים המשפיעים על הצלחת ההשקעה הם מקומיים, ונהנים מקורלציה נמוכה יחסית למגמות המאקרו-כלכליות ולהשקעות אחרות, כמניות, אג"ח וקרנות נדל"ן סחירות (REITs).

השקעה בנדל"ן נחשבת כהשקעה שהולמת גם תקופות של עלייה באינפלציה ובריבית, שכן בדרך כלל הסכמי השכירות כוללים סעיפי הצמדה למדד המחירים הרלבנטי. בהעדר הפרעה מצד כוחות שוק אחרים או נסיבות הספציפיות לנכס מסוים, מחיר נכסי הנדל"ן משתנה בדרך כלל יחד עם יוקר המחייה. תכונות אלה מבדילות בין השקעה בנדל"ן בחו"ל ובין השקעה באג"ח בחו"ל, שכן החלק המהותי של שוק האג"ח העולמי מורכב מאגרות חוב בריבית קבועה, שערכן דווקא יורד בעת עליית ריבית.

הנתונים המשפיעים על הצלחת ההשקעה בנדל"ן לא סחיר הם במקרים רבים מקומיים, ואין דין השקעה בנכס מסוג אחד (למשל משרדים או מגורים) בעיר מסוימת, כהשקעה בנכס מסוג אחר או במיקום אחר. יתרה מכך: לעיתים תניב השקעה באותו סוג נכס, אך ברבעים שונים של אותה עיר, תשואה שונה באופן מהותי.

לזיקה המקומית החזקה של ההשקעות בנדל"ן לא סחיר יש מספר משמעויות. ראשית, היא מחזקת את הצורך בפיזור השקעות. אם קיימת קורלציה גבוהה יחסית בין קרנות נדל"ן סחירות שונות, הרי שהקורלציה הנמוכה בין ההשקעות השונות בנדל"ן הלא סחיר מצדיקה פיזור רחב יותר של תיק הנכסים. שנית, הזיקה החזקה לגורמים המקומיים מחייבת ידע ומומחיות שגם הם מקומיים: במגמות השוק, בדיני התכנון והבנייה, ברגולציה, בשיקולי המס וכיוצא בזה, וזאת בכל מקום בנפרד.

אסטרטגיות השקעה מתוחכמות

יחד עם זאת, השקעה בנדל"ן הלא סחיר בחו"ל אינה פשוטה. היא מחייבת פיתוח התמחות בשווקים מקומיים רבים, במגמותיהם, באפשרויות המימון המקומיות, ברגולציה המקומית, במשטר המס, בתרבות העסקית המקובלת במקומות שונים ובמגוון נושאים נוספים. הדברים מקבלים משנה חשיבות בהתחשב בכך ששוק הנדל"ן הוא מקומי באופיו, ולכן קיים ערך רב במיוחד בפיזור ההשקעות. משקיע שיבקש להרכיב בעצמו תיק השקעות בנדל"ן לא סחיר בחו"ל, יידרש לפתח מומחיות במספר מקומות (ונלווית לכך עלות מהותית), ויצטרך להשקיע סכומי כסף גדולים (מאחר וכל פרויקט לכשעצמו מחייב השקעה מהותית, ויש להשקיע בלא מעט פרויקטים בכדי לעמוד ביעדי הפיזור הראויים).

דרך אלטרנטיבית ויעילה יותר היא באמצעות השקעה בקרן המתמחה בהשקעות בנדל"ן חו"ל. ההשקעה בקרן חוסכת את הצורך בפיתוח התמחויות מקומיות ומגזריות לכל השקעה בנפרד, והיא עשויה להשיג פיזור ראוי באמצעות השקעה בודדת. קרנות נדל"ן יכולות לנצל את יתרונן בהפעלת אסטרטגיות השקעה מתוחכמות, בניסיון וניהול בכל תחומי הנדל"ן, לרבות פיתוח, רכישה, העברת זכויות, מימון, השכרה וניהול, ולמקסם בכך את רווחיהן.

שיקולים אלה מטים את הכף בכיוון של השקעה בנדל"ן חו"ל לא סחיר באמצעות גוף מתמחה כחברה המנהלת קרנות נדל"ן חו"ל. כך, ניתן להשיג פיזור אפקטיבי באמצעות השקעה בודדת ופיזור בין נכסים בהשקעת משאבים סבירה, והיא פוטרת את המשקיע מהצורך לפתח מומחיות מקומית בטריטוריות ובמגזרים מגוונים. בנוסף, לקרן בעלת מוניטין מגיעות ישירות הצעות רכישה ממוכרים בעלי מוטיבציה או מוכרים במצוקה והקרן יכולה לנהל משא ומתן בדרך "אחד-על-אחד" ולסכם את העסקה במהירות יחסית ללא הוצאות מיותרות.

קרנות נדל"ן סחירות וריטים מאפשרים ספי השקעה נמוכים לעומת קרנות נדל"ן לא סחירות, בהן ספי הכניסה גבוהים יותר. ספי הכניסה להשקעה בקרנות אלו נקבעים על ידי מנהלי הקרן, בהתאם למרבית המשקיעים בקרנות אלה שהינם גופים מוסדיים. קביעת סף כניסה גבוה מהווה חסם עבור משקיעים פרטיים שאינם עומדים בקריטריונים אלו ורוצים בכל זאת להשקיע בקרן כדי ליהנות מתשואות גבוהות יותר המושגות בקרנות נדל"ן שאינן סחירות. עבור משקיעים אלה יוצרים מבנה מיוחד המאגד אותם ומאפשר להם לעמוד בתנאי הסף של הקרן וכך להצטרף. המשקיע "הקטן" במקרה זה, מצטרף אל הגופים הגדולים בשוק, כמנהלי קרנות וגופים מוסדיים בינלאומיים, ונהנה מיתרון הגודל.