קרנות נדל"ן עם פיזור אופטימאלי – אחד מהאמצעים הטובים ביותר לניהול תיק השקעות יעיל
TheMarker Labels הערוץ להשקעות נדל"ן בשיתוף פרופימקס
קרנות נדל"ן מבטיחות למשקיעים אלמנט חשוב ביותר בבניית תיק השקעות יעיל והוא – הפיזור. על רקע השקת קרן הנדל"ן הרביעית של פרופימקס, ביקשנו מאלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל החברה, להסביר את היתרונות והחסרונות של כלי השקעה זה
יותר ויותר משקיעים בעולם, פרטיים ומוסדיים כאחד, מכירים ביתרונות ההשקעה בנדל"ן חו"ל ומקצים לכך חלק גדל והולך מתיק ההשקעות. לעומת השקעה בשוק ההון, במניות או אג"ח, שניתן לעשותה בצורה ישירה ופשוטה יחסית, השקעת נדל"ן היא השקעה מורכבת יותר ולא נזילה המחייבת ידע מקומי וקשרים עם אנשי מקצוע בתחום. אחת הדרכים לעשות זאת היא באמצעות קרנות נדל"ן ושותפים מעבר לים.
פרופימקס מתמחה בדיוק בהשקעות נדל"ן מסוג זה. במהלך קרוב ל-20 שנות פעילותה השתתפה החברה בהשקעות ביותר מ-3,000 נכסים ועשרות אלפי יחידות דיור במקבצי דיור להשכרה, באמצעות פרויקטים ספציפיים, קרנות ואגדי קרנות. בחברה מתגאים כי במשך שנות פעילותה השיאה החברה למשקיעיה תשואה שנתית ממוצעת דו-ספרתית הדומה לקרנות ההשקעה הטובות והמקצועיות ביותר בעולם, נתון מרשים לאור העובדה שבתקופה זו קרה גם המשבר הפיננסי שפרץ ב-2008. בין משקיעיה נמצאים משקיעים פרטיים עתירי הון, חברות פרטיות וציבוריות, המגזר הקיבוצי ומשקיעים מוסדיים.
לאחרונה השיקה פרופימקס את הרביעית מתוך קרנות הנדל"ן CircleOne שבניהולה -Profimex CircleOne IV – המתמחה בהשקעות נדל"ן ואנרגיה מתחדשת. הקרן, הפונה למשקיעים כשירים בלבד (על פי הגדרת רשות ניירות ערך), תשקיע במגוון פרויקטים נדל"ניים בארה"ב ומערב אירופה ותהנה מפיזור גיאוגרפי, סקטוריאלי וניהולי. ביקשנו להבין מאלחנן רוזנהיים מה מייחד צורת השקעה זו בכלל ומה מאפיין את קרנות CircleOne של פרופימקס, בפרט.
Dreamstime
אילו יתרונות גלומים בהשקעה בקרנות נדל"ן לעומת השקעה בעסקה או נכס בודדים?
"היתרון הגדול הוא בפיזור הלא קורלטיבי בין מנהלי השקעות, אסטרטגיות השקעה, מטבעות ואזורים גיאוגרפיים. עד כה, השקענו יחד עם המשקיעים שלנו במאות עסקאות נדל"ן ספציפיות, וגם ב-25 קרנות – מתוכן 22 קרנות מסוג Feeder (בהן המשקיעים של פרופימקס מזרימים כסף לקרן גדולה אחרת) ושלוש קרנות CircleOne שפרופימקס מנהלת בעצמה. בעוד שבעקבות המשבר הגדול של 2008 היו מקרים בהם הפסדנו בהשקעות ספציפיות, וכמובן שהמשקיעים שהשתתפו איתנו באותן השקעות ספציפיות הפסידו יחד איתנו, בכל אחת מ- 25 הקרנות שגייסנו והשקענו בהן במהלך שנות פעילותנו, באף קרן לא הפסידו המשקיעים את כספם וזאת למרות הקיצוניות שאפיינה את המשבר הכלכלי הגדול ביותר במאה השנים האחרונות, ב-2008. נכון שיש קרנות שהצליחו יותר וכאלה שפחות, ובתוך הקרנות עצמן היו השקעות מסוימות שלא הצליחו בשל אותו משבר – אבל בזכות הפיזור המובנה שבתוך הקרן, המשקיעים לא הפסידו את הונם".
"יתרון זה קיבל חיזוק ממחקריו של חתן פרס נובל לכלכלה הארי מרקוביץ שהראה כיצד פיזור הוא אחד מהאמצעים הטובים ביותר לניהול תיק השקעות יעיל. בפיזור יש חשיבות אדירה במיוחד כאשר הפיזור מבוצע בהשקעות שאינן קורלטיביות זו לזו, וכמובן בראייה רחבה יותר – לשוק ההון. גם אצלנו, בקרנות הקודמות של CircleOne, היה פיזור בין אסטרטגיות השקעה שונות, פיזור בין מנהלים, פיזור בין סקטורים שונים ופיזור גאוגרפי".
מה היתרונות והחסרונות של אגד קרנות?
"היתרון של אגד קרנות (Fund of funds) הוא רעיון מוצלח מאוד כי הוא משקיע במספר קרנות נדל"ן עם פיזור בין מנהלים, בין אסטרטגיות ולעתים גם בין מטבעות, פיזור הבא להגדיל את התשואה ולהקטין את הסיכון. אולם יש לו שני חסרונות גדולים: האחד הוא שכבה כפולה של דמי ניהול היוצרים עלות גבוהה המקטינה את התשואה גם בהתחשב בתשואה הנאה שאגד קרנות צפוי להניב. אצלנו דמי הניהול נעים בין 0.1-0.25 אחוז, הבטלים בשישים לעומת דמי הניהול של אגד הקרנות. החיסרון השני באגד קרנות הוא שמנהל הקרנות קובע עם מי להשקיע, אבל אין לו מנדט לבחור אם להשקיע בעסקה ספציפית. זאת לעומת קרנות CircleOne בהן וועדת ההשקעות של פרופימקס מאשרת כל השקעה עם כל מנהל ומנהל".
מדוע הקמתם את קרנות CircleOne?
"במהלך קרוב ל-20 שנים של השקעות נדל"ן ברחבי העולם, במהלכן השתתפנו בהשקעות ששוויין מתקרב ל-50 מיליארד דולר, לרבות התמודדות עם שני משברי הנדל"ן שאחד מהם היה מהגדולים שהעולם חווה במאה השנים האחרונות, קיבלתי כמה וכמה תובנות אותן רציתי ליישם לטובת לקוחותינו על מנת להגן על כספם. משפחת קרנות CircleOne לוקחת את היתרונות שיש לאגד קרנות בלי החסרונות המובנים בהם. חשבנו איך אפשר ליהנות מהיתרונות של פיזור בין מנהלים שונים, אסטרטגיות שונות ומטבעות שונים – אבל בלי דמי ניהול גבוהים וכפולים שיקטינו את התשואה, ומצד שני שתהיה לנו יכולת להחליט איזו עסקה תיכנס לקרן שלנו. קרנות CircleOne נותנות מענה לכך: דמי הניהול השנתיים הנמוכים מאוד הם בין 0.1 ל-0.25 מההון – דמי ניהול נמוכים כאלו אי אפשר למצוא בקרנות מקצועיות דומות לשלנו. בנוסף, הקרנות הללו ישקיעו רק בהשקעות שוועדת ההשקעות של פרופימקס מאשרת תחת מדיניות השקעה קשוחה מצד אחד, עם גמישות מסוימת מצד שני על מנת לאפשר לקרן להשתתף גם בהשקעות אופורטוניסטיות כמו למשל בפיתוח נכסים, כאשר לא יותר מ- 25 אחוז מכספי הקרן יכולים להיכנס להשקעות מסוג זה. הקרן תשקיע רק בארצות הברית ובמערב אירופה אבל יש לקרן רשות להשקיע עד 10 אחוזים בארצות נוספות מחוץ לאזורים אלו במידה ומנהלי הקרן יזהו הזדמנות בתחום. חשוב לציין שהקרנות פונות למשקיעים כשירים בהתאם להוראות רשות ניירות ערך".
כיצד מבטיחים הלימות אינטרסים בין פרופימקס למשקיעים בקרנות?
"יושב ראש וועדת ההשקעות ואני התחייבנו שבכל קרן של פרופימקס נשקיע בעצמנו את יחידת ההשקעה המינימלית שעומדת על 200 אלף דולר, כך ששני מנהלים בכירים של החברה כבר השקיעו 400 אלף דולר בקרן הרביעית, כמו גם בקרנות הקודמות. ההשקעה האישית אינה ערובה לכך שכל השקעה והשקעה תצליח אבל היא ערובה להלימות האינטרסים המוחלטת בין מנהלי הקרן לבין המשקיעים. זו לא הלימות האינטרסים היחידה: חשוב לציין באותה מידה כי חלוקת הרווחים בין המשקיעים למנהלי הקרן תהיה ביחס של 90 ל-10 אחוז בתנאי שקודם כל המשקיע קיבל תשואה מועדפת שנתית של 8 אחוז לפחות לאחר החזר הקרן. כלומר, הרווח שלנו מגיע רק על בסיס הצלחה".
"יתרון נוסף של הקרן לעומת השקעה במספר עסקאות בודדות הוא במדיניות תשלום התשואה למשקיעים. נניח שמשקיע שלנו השקיע בשתי עסקאות: בעסקה אחת הרווחנו 10 אחוז לשנה, ובשנייה 6 אחוז לשנה. בעסקה שעשתה 10 אחוז יש חלוקת רווחים עם המנהלים, כי התשואה עברה את רף 8 האחוז. אבל בעסקה של ה-6 אחוז אין חלוקת רווחים והמשקיע קיבל את אותם 6 אחוזי תשואה שנתית. עכשיו נבדוק את המקרה המקביל לפיו שתי העסקאות בוצעו במסגרת הקרן: במקרה זה מנהלי הקרן ישלמו למשקיעים תשואה של 8 אחוזים עבור שתי העסקאות, לפני שבכלל תהייה חלוקת רווחים לפרופימקס. והנה עוד יתרון של השקעה בקרנות שלנו על פני השקעות בעסקאות ספציפיות".
האם אתם מאפשרים למשקיעים להיכנס לשלושת הקרנות הקודמות של CircleOne?
"לא. אנחנו לא מאפשרים זאת מאחר ומדובר בקרנות סגורות. אחד הדברים הכי חשובים שאנחנו מקפידים עליו הוא לשמור על הלימות האינטרסים בין המשקיעים, בינם לבין עצמם, ובין המשקיעים לבינינו. בקרן פתוחה המשקיעים נכנסים ויוצאים מהשקעה בהתאם להערכות שווי. איכותן ודיוקן של הערכות שווי מוטלים בספק, והיו מקרים לא מעטים שבהם הערכות השווי של חברות ציבוריות בתחום הנדל"ן או נכסים שלהם היו רחוקות מהמציאות כמרחק מזרח ממערב ומנוצלות לרעת המשקיעים ולטובת המנהלים. לכן, קרנות CircleOne הן סגורות וכל המשקיעים נכנסים לפי עלות רכישת הנכס ויוצאים בהתאם לשווי המימוש של הנכס ולא בהתאם להערכות שווי".
עד כמה קרנות CircleOne נזילות ביחס להשקעות בקרנות Feeder?
"לקרנות ה-Feeder, שגם בהן אנחנו משקיעים, יש יתרון והוא שאורך חיי הקרן ידוע מראש והוא בדרך כלל שמונה שנים עם שתי אופציות להארכה של שנה ועוד שנה, ובתנאים מאוד מסוימים באישור המשקיעים אפשר להאריך מעבר לעשר שנים. בקרנות CircleOne לעומת זאת, אורך חיי הקרן יהיה כאורך חיי הנכס האחרון שימומש. עם זאת, בדרך כלל ברוב ההשקעות שאנו עושים הצפי למימוש ההשקעה הוא 4-6 שנים. יש לזכור שפרופימקס מרוויחה רק לאחר המימוש ובתנאי שהמשקיע קיבל את כל כספו בתוספת של 8 אחוז לשנה, ולכן האינטרס שלנו הוא להביא למימוש נושא רווח בתקופה זו על מנת שגם אנחנו נהנה מהעבודה הקשה שאנו עושים לאורך שנים – להעלות את ערך הנכסים ולמכור ברווח".
פרטים נוספים בנוגע להגדרות משקיע כשיר ניתן לראות כאן>>